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澳门赌场的规则

2016-2016-05-04 22:57:38 来源: 大赌坊官网 我来说说:8304阅读:14542829

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“什么都没做,客户就来了。”一季度量价蹿涨的楼市,让开发商感觉幸福来得有点莫名其妙。

近日,惠州市统计局发布的一季度房地产统计数据显示出楼市的火爆程度:今年1-3月份,惠州全市商品房销售面积357.1万平方米,销售面积居广东省首位;增长117%,增幅为全省第3位、珠三角第2位。而在刚刚过去的4月份,惠州楼市成交量继续走高,单月销售房源面积创下历史新高位:超180万平方米。

尽管数据亮眼,但人多房少的抢购局面,中介“喝茶费”、内部认购再转卖等行为,已经让有关政府部门有所警惕。前不久,惠州市房管局等三部门发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》,正是为了避免市场出现乱象。

惠州楼市为何量价齐升?

“去年是怎么折腾都没客户,今年则时刻被上门的客户折腾。”惠城水口宝安山水龙城项目经理丁亚峰如是形容市场的变化——去年这时候,在惠活跃的房地产商拼尽全力找寻客户仍难觅得成交,此刻,却没想到打了一个漂亮的翻身战。

成交量暴涨的同时,长期低位徘徊的楼价也呈现出稳涨行情。数据显示,对比2015年末全市商品房6521元/平方米的销售均价,今年前3月度房价分别提至6833、7127、7099元/平方米。

持续的量价齐升行情下,一些购房者的心态开始发生转变,慌乱入市。“为什么去年没有拿下那套房?”“当时为什么要犹豫?”很多因为观望而错失在去年低位入市良机的市民开始抱怨和懊恼。

购房者刘莹告诉记者,就回老家过了个春节,她在金山湖某小区看中的那套房源,单价已从7200元/平方米蹿涨至9500元/平方米,让其只能无奈挥别中意的金山湖住区。

惠州楼市量价齐升的原因是什么?被高房价挤压的深圳客全面入境惠州,这个说法渐被市场各方普遍认同。尽管惠州房价经过多次上调逼近8字头(部分优质项目均破万),但对比深圳房价差距甚远,这也使得市场呈现出与前期“低价走量”迥异的行情,价涨量稳。

另外,一季度未到推货高峰期,只有少量的存量产品入市,而激增的置业客户助推了市场阶段性的供需紧张局面,房地产商抬高价格来卖,对其后续集中推货也很有利,带动项目价值重塑。

成首个出台“降温”措施地级市

“3月份以来,项目的定价策略重新修订,销售太火爆了,要及时调价。”金山湖某项目负责人向记者透露的定价动向也反映着市场的热潮。

记者跟访中发现,近一两个月,大部分楼盘都经过多次调价,个别楼盘甚至出现“一日一调”局面。

在蹿涨的市场初期,多位业内人士认为开发商应该谨慎,毕竟深圳客抢购行为未必能够持续。另外,城市库存压力仍然存在。

房地产主管部门也表现出担忧。惠州市房管局相关知情人士介绍,楼价高涨,后续市场不明,已经引起该局关注。多个周六日,该局派出多名工作人员去楼盘现场踩盘,及时监控市场动态,以制定预案应对,避免市场出现过度波动。

楼市的阶段性火热局面也引起惠州市委市政府的高度关注。惠州市委副书记、市长麦教猛在4月22日举行的全市一季度经济形势分析暨重点项目推进会上直言,对这种井喷式的旺销势头要有清醒的认识,但同时也要把握好这一积极趋势,支持企业加快去库存,使房地产市场保持健康发展。

事实上,楼市确实已出现了一些值得关注的不良现象。例如,部分声称涨至8字头的楼盘,其网签价格仅为5字头,高额的价格差意味着买卖过程中出现“阴阳价”,这受到购房者质疑。另外,中介收取的“喝茶费”、企业内部认购再销售,以及第三方认筹转卖等违规行为所需要的费用均转嫁给了购房者。

惠州楼市专家胡光宇认为,正是这些不良行为直接催生了政府出手规范市场行为,为楼市“降温”。3月29日,惠州市房管局联合市住建局、市工商局发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》,要求楼盘在取得预售证前不得对外销售和收取定金,委托代理机构(含电商)缴交团购费等行为也被禁止,规范开发商的销售行为。市住建局房管科负责人在受访时就表示,规范市场的同时,也是传递市场“降温”信号,进入“暖市”周期,开发商也要规范管理和流程,避免市场出现不健康局面。

惠州也因此成为广东省内除一线城市广州、深圳外,首个出手降温楼市的地级市。

适度价值回归有助市场保持稳定

结合供给侧结构性改革去库存的背景,记者注意到,惠州在一季度高成交的带动下,去库存表现很不错。据3月初广东省政府下达的各城市去库存任务,被列入一类城市的惠州到2018年底库存规模减少105万平方米的任务量已然被消化。

据惠州近日发布的库存数据,截至3月底,2015年末全市1665万平方米商品房的库存数已降至1475万平方米(去库存190万平方米)。这是否意味着当前已经超额完成省里下达的任务?惠州市房管局相关负责人直言并非如此,这只是动态库存情况,接下来,随着惠州市场供应高峰期的出现,后续市场仍有压力。

惠州中原地产监测,4月和5月,惠州将分别迎来245万平方米和140万平方米的新房源入市。下半年还将有超过500万平方米新房进入市场。而联系上一季度月均近120万平方米的销售量,稳步消化仍然可以期待。

胡光宇对此直言,市场压力不小。高房价之下如何应对市场集中供应?深圳客支撑市场的局面还能持续多久 这些问题都是要考虑的。

作为开发商,德威集团营销总监黄建达则认为后续市场量有可能出现回落,但是价格将保持稳定。他说,在前两年,甚至今年春节前的1月份,开发商基本都在延续着高折扣、高优惠的低价走量策略。事实上,竞相出现的低价很多是开发商处于无奈时的保命举措,是一种与实际市场价值并不相符的低价。

黄建达介绍,经过1季度的成交期,当前市场下的开发商基本都活过来,很多在一个季度就实现了往年全年的销售额,企业回款、现金流都趋于通畅。在这样的市场下,即使深圳客渐退、购房者减少,开发商也不会贸然降价,而是稳步销售。

在现实市场中,也有楼盘为了放慢销售刻意提价。位于惠博沿线的华泓星岸城面对每日近10套的销售量,紧急调价来减速。项目负责人介绍,一个季度就卖了近400套房,比去年全年都多,现在没了任务压力。不拉高价格卖慢点,后续的工程也跟不上。

胡光宇对于市场价值回归的论断也表示认同。“这在城市建设上也能找到佐证。”他说,莞惠城际通车的示范意义很重要,对于购房者而言,深惠城际、深圳地铁的延伸,以及赣深高铁和广汕高铁的规划和实施都会成为关键要素。交通网络的完善直接将惠州推入到区域的一体化进程中,也能更加吸引深圳、广州等高房价城市的外溢需求。


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